逃离北上广包围三四线,雄安“千年计”托起地产新钱景

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雄安新区的设立表明政府不希望资源过多集中在大城市

“三四线城市迎来政策性行情,尤其是核心城市圈周围的县市”

中国4月1日宣布了“千年大计”河北雄安新区,为京津冀工业股注上一剂强心针。对在中国三四线“卫星城”有较多布局的地产开发商来说,这也是个好消息。楼市整体收紧的政策逆风下,雄安的横空出世意味着它们的股价将比竞争对手更坚挺。

“雄安的设立将改变中国城乡之间的不均衡,意味着区域经济的重新启动,”元大证券分析师施汶秉在电话中表示。“雄安新区会影响中国房地产市场的大格局,投资者会押注布局三四线楼市较多的地产股。”

国务院4月1日宣布设立河北雄安新区,并称这是继深圳经济特区、上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区。雄安包括雄县、容城和安新三县及周边部分区域,最远的安新县距北京约160公里。国家发改委主任何立峰表示,设立雄安是为了疏解北京的非首都功能,缓解北京交通拥堵、房价高涨、资源超负荷等大城市病;同时,也为了提升河北经济发展水平,培育形成新的“区域增长极”。

“雄安对于发展中小城市有引导意义,政府希望资源不要太集中在大中城市。不只是雄安需要缩小跟大城市的差距,其他中小城市也需要,” 瑞穗证券亚洲分析师Alan Jin在电话中表示。

花旗3月14日在报告中表示,中国的长沙、成都、重庆等15个“弱二线”城市,以及东莞、江门、中山等50个三四线“卫星城”(紧邻大城市的较小城市)房地产市场快速升温,受大城市的溢出需求、供应和库存关系改善,且更有利的按揭政策提振。报告称,2017年1-2月,这65个城市销量同比增幅平均在35%,其中很多城市平均售价2017年以来上涨10-20%。而在13个中国主要一二线城市,1-2月销售量同比下降34%。

土地布局

花旗称,看好在较小城市布局较多,且之前大跌的个股,比如中国海外宏洋集团。除中国海外宏洋以外,瑞穗证券等其他机构也提到,在中国中小城市布局较多的香港中资地产股包括碧桂园和雅居乐等。在这三支股票中,2016年新购土地布局如下:

  • 雅居乐2016年年报显示,按建筑面积计,该公司2016年新购土地64%位于三四线城市(北上广深、省会、直辖市以外城市),包括常州、佛山、惠州、苏州、中山等地。
  • 宏洋2016年年报显示,除了通过收购控股股东中海发展所获物业之外,2016年公司还在兰州、汕头、盐城、赣州、南通及徐州等三四线城市新增发展面积135万平方米。
  • 碧桂园提供数据显示,2016年新购土地按建筑面积69%在三四线城市,未列出具体细节。

追踪22支地产股票的彭博行业中国房地产同业指数2017年以来已经攀升34%,涨幅远超恒生指数的11%。碧桂园和雅居乐分别以74%和81%的涨幅居前,中国海外宏洋上涨64%。目前,这三支股票的价格都已超过了彭博汇总的分析师目标价均值,其中碧桂园股价比12个月目标价高出22%,雅居乐和中国海外宏洋均高出8.4%。

尽管分析师一致看好三四线楼市前景,但鉴于涨幅已高,他们对这些股票的评级莫衷一是。Alan Jin对雅居乐予以“买进”评级,但认为碧桂园“落后大盘”。过去四周中,雅居乐获分析师上调评级的幅度最大,为上述房地产指数所有22支成份股之首。

三四线 vs. 一二线

目前,雅居乐的“买入”评级占评级总数40%,为2016年7月以来的高点。中国海外宏洋的“买入”评级占67%,与上月持平,为2014年7月以来最高。碧桂园的“买入”评级占比30%,在三支股票中最低。

在一二线布局较多的地产股表现2017年落后于同类。华润置地2017年涨30%,远洋集团涨12%,表现弱于彭博行业中国房地产同业指数。华润置地2016年报显示,其75%的土地储备位于一二线城市。远洋地产官网数据显示,其土地储备布局集中在一二线,占比高达98%;2016年新增土地储备中99%位于一二线,其中一线占比74%。

摩根大通分析师Ryan Li等人3月30日在报告中表示,短期内政策风险或占主导地位,令地产股承压;短期内回避在一线楼市占比较高的股票,其中包括华润置地。

河北雄安之后,中国近期又提出广东省区域经济发展规划。中国总理李克强4月11日表示,2017年中央政府将研究制定粤港澳大湾区发展规划。受此提振,雅居乐昨日上涨5.8%,龙光地产上涨2.9%。中金报告称,雅居乐、龙光地产、碧桂园等都在大湾区有优质土地储备。

“三、四线城市迎来政策性行情,尤其是核心城市圈的县市更是如此,”易居中国旗下克而瑞信息集团4月1日在报告中表示。“目前一线城市周边的三四线调控力度相对温和,仍能继续承接部分核心城市需求溢出,对市场成交带来实质性利好。” 撰文/彭博社 编辑/侯韵佳

总之 地产商已经察觉到雄安新区设立传达出的信号,将焦点转向三四线城市。

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